Postupak zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti

Promet nepokretnosti predstavlja skup pravnih radnji koje se odnose na prenos prava svojine sa jednog lica na drugo. Može se vršiti putem teretnih (npr. kupoprodaja) i besteretnih pravnih poslova (npr. poklon). U ovom tekstu fokusiraćemo se na kupoprodaju nepokretnosti kao najčešći oblik teretnog pravnog posla.

Postupak zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može se sistematizovati u četiri osnovne faze:

1. Faza prethodne provere i pregovora

Pravna provera nepokretnosti

U ovoj fazi, pre otpočinjanja formalnih pregovora, neophodno je izvršiti pravnu proveru nepokretnosti, koja obuhvata:

• proveru pravnog sleda – da li je prodavac zakoniti vlasnik i da li postoje raniji pravni poslovi koji utiču na pravo svojine,
• proveru tereta – da li je nepokretnost opterećena hipotekom, službenostima, zabeležbama sporova, ili pravima trećih lica,
• proveru prava preče kupovine – koje može pripadati, na primer, suvlasniku, zakupcu ili državi (videti više o tome ovde),
• proveru posebnih uslova ako kupac nije državljanin Republike Srbije, u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa i međunarodnim ugovorima.

Uloga agencija za promet nepokretnosti

U ovoj fazi često učestvuju agencije za promet nepokretnosti. Važno je:

• regulisati ugovorni odnos sa agencijom (posrednički ugovor),
• voditi računa o transparentnosti pregovora i izbegavanju izigravanja prava.

Dostavljanje ponude

Kada se utvrdi da je pravni sled uredan, kupac dostavlja ponudu prodavcu. Ukoliko prodavac prihvati ponudu, može se pristupiti sledećoj fazi.

2. Faza zaključenja ugovora

Da li je potreban predugovor?

Zaključenje predugovora je potrebno u sledećim situacijama:

• kada postoji potreba za dodatnim pravnim ili tehničkim pripremama (npr. brisanje hipoteke, brisanje tereta, legalizacija objekta, upis prava, konverzija itd.),
• kada se kupovina finansira putem kredita – poslovne banke najčešće zahtevaju predugovor kao uslov za zaključenje ugovora o kreditu.

Predugovor mora da sadrži bitne elemente glavnog ugovora. U njemu se obično ugovara i kapara:

• ako prodavac odustane bez opravdanja – dužan je vratiti dvostruku kaparu,
• ako kupac odustane bez opravdanja – gubi kaparu.

U slučaju zaključenja glavnog ugovora, kapara se obično uračunava u ukupnu cenu.

Zaključenje glavnog ugovora

Ukoliko nema predugovora ili nakon njegovog ispunjenja, zaključuje se (glavni) ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Bitni elementi ugovora

Ugovor mora sadržati:

• tačnu identifikaciju ugovornih strana,
• precizan opis nepokretnosti,
• kupoprodajnu cenu,
• clausula intabulandi – dozvolu prodavca da se kupac uknjiži kao vlasnik u Katastru nepokretnosti.

Bez ove klauzule kupac ne može postati vlasnik, jer se pravo svojine na osnovu pravnog posla stiče tek uknjižbom u javnim knjigama (Katastar nepokretnosti).

Izrada nacrta ugovora

Najčešće nacrt ugovora izrađuje kupac ili njegov advokat, jer kupac najčešće snosi:

• troškove izrade ugovora,
• troškove solemnizacije kod javnog beležnika,
• porez na prenos apsolutnih prava (2,5% od ugovorene ili tržišne cene),
• bankarsku proviziju,
• taksu za upis u katastar.

Nakon usaglašavanja nacrta, ugovor se dostavlja nadležnom javnom beležniku uz sve propratne dokaze (lična dokumenta, rešenja, prethodni ugovori i sl.).

3. Solemnizacija ugovora pred javnim beležnikom

Šta je solemnizacija?

Solemnizacija je svečana forma overe ugovora od strane javnog beležnika. Njena svrha je:

• potvrda identiteta ugovornih strana,
• provera zakonitosti pravnog posla,
• utvrđivanje pravne sposobnosti stranaka da raspolažu predmetnom nepokretnošću.

Obaveze javnog beležnika

Javni beležnik je dužan da:

• odbije solemnizaciju ako je pravni posao nedozvoljen,
• utvrdi da ugovarači imaju pravo raspolaganja nad nepokretnošću,
• upozna ugovarače sa pravnim posledicama ugovora,
• proveri da li već postoji ugovor za istu nepokretnost,
• dostavi ugovor katastru (radi uknjižbe) i poreskoj upravi (radi obračuna poreza).

🔔 Napomena: Javni beležnik ne štiti interese ugovornih strana – ukoliko žele zaštitu, ugovarači moraju angažovati advokata ili pravnog savetnika.

4. Izvršenje ugovora

Obaveze kupca i prodavca

Nakon solemnizacije ugovora, strane su dužne da izvrše svoje ugovorne obaveze:

• Kupac: isplata kupoprodajne cene (preko 10.000 EUR isključivo putem bankarskog transfera),
• Prodavac: predaja nepokretnosti u posed i davanje calusula intabulandi ako nije već sadržana u ugovoru.

Dodatne obaveze

Strane mogu ugovoriti i dodatne radnje, poput:

• odjave lica koja su prijavljena na adresi nepokretnosti,
• razduženja sa komunalnim preduzećima,
• predaje dokumentacije Poreskoj upravi i Katastru radi okončanja prenosa.

Zaključak

Promet nepokretnosti je pravno kompleksan proces koji zahteva detaljnu pripremu, pravnu proveru, te stručnu pomoć advokata za promet nepokretnosti ili druge kvalifikovane osobe. Greške u bilo kojoj fazi – od pregovora do solemnizacije i izvršenja – mogu dovesti do ozbiljnih pravnih i finansijskih posledica. Zbog toga je angažovanje stručne pravne pomoći neophodno za zaštitu prava i interesa učesnika u prometu nepokretnosti.

Naslovna slika je ilustrativnog karaktera, generisana putem: https://leonardo.ai/