Opšti pregled prometa nepokretnosti u Srbiji
Promet nepokretnosti predstavlja pravni prenos prava svojine na nepokretnosti, najčešće putem kupoprodaje, poklona, raspodele imovine za života ili razmene. Ovi pravni poslovi podrazumevaju visok stepen formalizma i složenosti. Izuzetno je bitno napomenuti da u srpskom pravnom sistemu, pravo svojine na nepokretnostima na osnovu pravnog posla se stiče upisom u javne knjige – katastar nepokretnosti, tako da postojanje npr. ugovora bez upisa u javnu knjigu nije dovoljan osnov za sticanje svojine.
Vrste osnova za sticanje prava svojine
Pravni posao kao osnov (kupoprodaja, poklon, razmena i dr.)
Kada se nepokretnost stiče na osnovu pravnog posla, upis u katastar nepokretnosti predstavlja nužan – konstitutivni uslov za sticanje prava svojine. Bez upisa, kupac ili drugi sticalac ne postaje vlasnik nepokretnosti. U sudskoj praksi se često pojavljuje institut “vanknjižnog vlasništva”, koji se odnosi na lica koja imaju odgovarajući pravni posao, ali nisu izvršili upis svog prava u javnu knjigu.
Zakon, nasleđe ili odluka organa
Kod drugih osnova sticanja, kao što su:
- sticanje po zakonu (npr. održaj),
- nasleđivanje,
- odluka suda ili drugog nadležnog organa,
upis nije neophodan za sticanje prava svojine, već ima deklarativan karakter. Ipak, upis se preporučuje zbog:
- jačanja pravne sigurnosti,
- zaštite od eventualnih sporova,
- omogućavanja nesmetanog raspolaganja nepokretnošću u budućnosti.
Ugovori o prometu nepokretnosti
Forma ugovora
Ugovori o prometu nepokretnosti moraju biti solemnizovani od strane javnog beležnika. U suprotnom, ugovor nema pravno dejstvo.
Nedostatak forme
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključen bez propisane forme (npr. bez solemnizacije kod javnog beležnika) nema pravno dejstvo i ne može biti osnov za upis prava svojine u katastar. Nedostatak forme predstavlja apsolutnu smetnju za pravno dejstvo ugovora. Od ovog pravila postoji nekoliko izuzetaka, ako je reč o ugovorima koji su zaključeti prema propisima koji su važili u nekadašnjoj Jugoslaviji.
Postupak zaključenja ugovora
Postupak zaključenja ugovora je izuzetno složen i može imati različite modalitete. Zbog toga možete više informacija o samom postupku zaključenja ugovora pročitati u posebnom tekstu ovde.
Rušljivost i ništavost ugovora
Ugovor može biti:
- Rušljiv – ako je zaključen npr. pod:
- prinudom,
- prevarom,
- zabludom.
- Ništav – ako je:
- u suprotnosti sa prinudnim propisima,
- protiv javnog poretka,
- protiv dobrih običaja.
Rušljivi ugovori se mogu osnažiti naknadnom saglasnošću volja ili protekom zakonskih rokova za pobijanje, dok ništavi ugovori ne proizvode pravno dejstvo.
Nadležnost javnog beležnika
Nadležnost za solemnizaciju ugovora pripada beležniku na čijem području se nalazi nepokretnost. Ako se nepokretnost prostire kroz više područja, nadležnost imaju svi nadležni beležnici.
Obaveze beležnika
Beležnik je dužan da:
- da li je pravni posao dozvoljen, te da odbije da solemnizuje nedozvoljeni pravni posao,
- da utvrdi da li ugovarači mogu da raspolažu pravima u pogledu kojih zaključuju ugovor,
- da ugovarače upozna sa pravni posledicama konkretnog pravnog posla,
- proveri da li već postoji overa ugovora za istu nepokretnost,
- dostavi overeni primerak ugovora Katastru nepokretnosti – radi upisa prava i Poreskoj upravi – radi utvrđivanja poreske obaveze.
Bitno je napomenuti da se Javni beležnik samo stara o utvrđivanju dozvoljenosti pravnog posla, ali on ne štiti interese stranaka (ugovarača). Ako ugovarač želi da zaštiti svoje interese on mora angažovati advokata ili drugog pravnika koji će se starati o zaštiti njegovih interesa.
Promet nelegalnih objekata
Objekti podobni za legalizaciju
Objekti koji su vidljivi na satelitskom snimku GEO Srbije iz 2015. godine smatraju se podobnim za legalizaciju i mogu biti predmet prometa. Kupac kod takvih pravnih poslova preuzma na sebe rizik i odgovornost za legalizaciju takve nepokretnosti.
Objekti izgrađeni nakon 2015.
Objekti podignuti nakon 2015. godine, a bez potrebnih dozvola, nisu podobni za promet jer su izvan prometa.
Uloga javnog beležnika
Javni beležnik je dužan da:
- upozori stranke ako je objekat nelegalan,
- upozori na rizik rušenja ukoliko legalizacija ne bude uspešna.
Rizici kupoprodaje nelegalnih objekata
Kupoprodaja nelegalnih objekata nosi brojne rizike:
- mogućnost rušenja objekta,
- nemogućnost upisa u katastar,
- mogućnost odgovornosti za obaveze ranijeg investitora,
- nemogućnost priključenja na komunalnu infrastrukturu,
- pravna nesigurnost i ograničeno raspolaganje.
Pravo preče kupovine
Kod prometa nepokretnosti teretnim pravnim poslom (npr. kupoprodajom) postoje izvesna ograničenja u korist drugih lica. Prodavac ima obavezu da imaocu prava preče kupovine ponudi kupovinu nepokretnost, pre prodaje trećem licu po svom izboru. Ova ograničenja se ne odnose na dobročine ugovore (npr. poklon).
Preče pravo suvlasnika
Suvlasnik nepokretnosti koji želi da proda svoj deo dužan je da prvo ponudi svoj udeo ostalim suvlasnicima. Prvenstvo ima onaj sa većim udelom.
Preče pravo kod poljoprivrednog zemljišta
Kod prodaje poljoprivrednog zemljišta:
- Prvo se nudi suvlasnicima.
- Zatim vlasnicima susednih parcela – prednost ima onaj čije se zemljište pretežnim delom graniči sa parcelom prodavca.
Preče pravo kod prodaje kulturnog dobra i šumskog zemljišta
Takođe kod objekata koji imaju svojstvo kulturnog dobra pravo preče kupovine postoji u korist nadleže ustanove za zaštitu kulturnih dobara, dok kod šumskog zemljišta u korsit gazdinstva koje upravlja šumama u javnog svojini.
Postupak ponude
Ponuda mora biti:
- u pisanoj formi,
- sa svim bitnim elementima ugovora i istim uslovima prodaje,
- dostavljena preporučenim pismom.
Ako imalac prava ne odgovori u zakonskom roku, prodaja je moguća trećem licu, ali ne po povoljnijim uslovima. U slučaju da ponuda nije upućena imaocu prava, isti može tužbom zahtevati da se predmetna nepokretnost proda njemu u obavezu polaganja tržišne vrednost nepokretnosti u sudski depozit. Nepoštovanje prava imaoca u određenim situacijama može povlačiti sa sobom i ništavost pravnog posla, kao što je to u situaciji sa šumskim zemljištem.
Stranci i sticanje nepokretnosti u Srbiji
Fizička lica
Stranci kao fizička lica mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima:
- pravnim poslovima inter vivos (npr. kupoprodaja, poklon), pod uslovom postojanja uzajamnosti sa državom porekla,
- pravnim poslovima mortis causa (npr. nasledstvo), uz pretpostavku uzajamnosti.
Pravna lica
Strana pravna lica mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su neophodne za obavljanje privredne delatnosti u Republici Srbiji.
Poljoprivredno zemljište
Sticanje poljoprivrednog zemljišta od strane stranaca je posebno regulisano zakonom i podleže dodatnim ograničenjima.
Zaključak
Promet nepokretnosti predstavlja složen pravni posao koji zahteva sveobuhvatan pristup i pažljivo razmatranje svakog njegovog aspekta. Od analize pravnog sleda i utvrđivanja pravnog statusa nepokretnosti, preko preciznog ugovaranja međusobnih prava i obaveza ugovarača, do osiguranja pravne sigurnosti učesnika. Zbog toga je stručno pravno savetovanje ne samo preporučljivo, već i neophodno, a kako bi se obezbedila puna zaštita interesa stranaka i zakonitost celokupnog postupka.
Naslovna slika je ilustrativnog karaktera, generisana putem: https://leonardo.ai/
