Šta je novi Zakon o legalizaciji?

Narodna skupština Republike Srbije donela je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, u kolokvijalno poznat kao „Svoj na svome“. Cilj mu je da se status nelegalnih objekata reši brzo, digitalno i bez suvišnih birokratskih prepreka.

Stupanje na snagu: 24. oktobar 2025.

Faze postupka

• 1. faza evidentiranja (45 dana): automatsko evidentiranje svih bespravno izgrađenih objekata
• 2. faza prijava (60 dana): podnošenje elektronskih prijava vlasnika

Na koje objekte se primenjuje zakon?

1. Objekti, delovi objekata, odnosno posebni delovi objekta izgrađeni suprotno zakonu
2. Objekti, delovi objekata, odnosno posebni delovi objekata izgrađene, odnosno radove izvedene na objektu bez pribavljenog rešenja o odobrenju za izvođenje radova (po osnovu sanacije, rekonstrukcije, adaptacije, promene namene i dr.)
3. Objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine, kao i objekti asfaltnih baza i fabrika betona za obavljanje komunalne delatnosti održavanja ulica i puteva u gradovima i drugim naseljenim mestima, objekti naplatnih stanica i privremenih saobraćajnica
4. Objekti izgrađeni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole, a na kojima nije upisano pravo svojine u katastru nepokretnosti
5. Stambeni objekti kategorije “A” i “B” i privredni objekti za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali je do dana stupanja na snagu ovog zakona istekao zakonski rok za pribavljanje rešenja o upotrebnoj dozvoli
6. Podzemne i nadzemne instalacije, odnosno infrastrukturne linijske objekte, ukoliko su predmet upisa u katastar nepokretnosti, odnosno katastar infrastrukture
7. Objekti iz evidencije o utvrđenim promenama na nepokretnostima koje nisu upisane u katastar nepokretnosti
8. Objekti upisani u skladu sa odredbama Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole (“Službeni glasnik RS”, br. 25/13 i 145/14)
9. Zemljišta ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat sagrađen

Odredbe ovog zakona primenjuju se na objekte koji su izgrađeni na građevinskom zemljištu i vidljivi su na satelitskim i ostalim snimcima izrađenim za teritoriju Republike Srbije i/ili sadržani u bazi podataka koje vodi Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije i Republički geodetski zavod.

Takođe se primenjuje i na objekte izgrađene na poljoprivrednom ili šumskom zemljištu, ukoliko ispunjavaju i druge uslove propisane ovim zakonom i zakonima kojima se uređuje poljoprivredno i šumsko zemljište, te na objekte izgrađene u drugoj zoni zaštite javnog dobra, objekte koji svojim manjim delom zauzimaju i deo površine zaštitnog pojasa javnog puta, objekte izgrađene u zoni zaštite visokonaponskih vodova, kao i na objekte sagrađene u zaštitnoj zoni vojnih kompleksa, vojne objekte, vojna postrojenja i vojna skladišta, ukoliko upravljač javnog dobra, odnosno ministarstvo nadležno za poslove odbrane dostavi saglasnost Agenciji za upis prava svojine na objektu.

Na koje objekte se ne primenjuje zakon?

• Vojni objekti
• Rudarski objekti, postrojenja i uređaji
• Objekti koji su izgrađeni u funkciji šumarstva i lovstva
• Objekti koji su izgrađeni na građevinskom zemljištu za koje je zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja izuzeta mogućnost pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine
• Poslovni objekti za koje nije izdata građevinska dozvola
• Objekti koji nisu bili izgrađeni do dana stupanja na snagu ovog zakona

Manji montažni objekti, uključujući montažne kuće kontejnerskog tipa i mobilne kuće, balon hale, montažne auto-perionice, nadstrešnice, terase na javnoj površini van gabarita objekta, šljunkare kao i objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu evidentiraju se u evidenciji o utvrđenim promenama na objektima koji nisu upisani u katastar nepokretnosti u skladu sa zakonom kojim se uređuje državni premer i katastar, ali se na njima ne upisuje pravo svojine u skladu sa odredbama ovog zakona.

Objektima koji nisu završeni u konstruktivnom smislu, u skladu sa odredbama ovog zakona, smatraju se objekti koji nemaju izgrađen temelj, armiranobetonske ili čelične stubove sa gredama, odnosno završenu armiranobetonsku tavanicu, krovnu konstrukciju, odnosno objekti koji nemaju završenu kolovoznu konstrukciju i kolovozni zastor i dr. u zavisnosti od kategorije i namene objekta.

Da li treba da podnesu prijave lica koja su već ranije pokrenula postupke za ozakonjenje odnosno legalizaciju?

Da! Moraju se podneti nove prijave po sada važećem zakonu jer se svi ranije započeti postupci za legalizaciju koji nisu pravnosnažno okončani obustavljaju po zakonu bez donošenja posebnog pojedinačnog rešenja.

Rok za prijavu nelegalnih objekata

60 dana po isteku roka od 45 dana za evidentiranje bespravno izgrađenih objekata, odnosno u periodu od 9. decembar 2025. do 6. februar 2026. godine.

Izuzetno, lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu u propisanom roku, istu mogu podneti u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ovog zakona, ukoliko uz prijavu dostave i dokaze iz kojih se na nesumnjiv način može utvrditi opravdanost razloga za nepodnošenje prijave u utvrđenom roku.

Način podnošenja prijave

Za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima prijave se podnose Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije elektronskom prijavom putem digitalne platforme.

Ako ima više nelegalnih objekata: Za svaki objekat podnosi se posebna prijava.

Potrebna dokumentacija uz prijavu

1. Popunjeni obrazac prijave
2. Prigovor na podatke iz prijave, uz dostavljanje dokumentacije koja služi kao dokaz za tvrdnju iz prigovora
3. Dokaze o vremenu izgrađenosti objekta, ako objekat iz tehničkih razloga (vegetacija, oblačnost и сл.) nije vidljiv na satelitskim i drugim snimcima prikupljenim za teritoriju Republike Srbije do dana stupanja na snagu ovog zakona
4. Drugu dokumentaciju od značaja za upis prava svojine na objektu, delu objekta, odnosno posebnom delu objekta i upis pripadajućih prava

Ukoliko se prijava podnosi za pomoćni objekat, obavezno se navodi i podatak da li je glavni objekat izgrađen na istoj katastarskoj parceli.

Pre evidentiranja i upisa prava svojine na posebnim delovima – stanovima ili poslovnim prostorima u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama sa više stanova, investitor, svako lice koje ima pravni interes, upravnik, odnosno profesionalni upravnik Agenciji podnosi prijavu za upis zgrade, odnosno dela zgrade koji predstavlja funkcionalnu celinu, uz koju može podneti i elaborat geodetskih radova odnosno skicu neevidentiranih posebnih delova za zgradu preko digitalne platforme. Isto važi za objekte kod kojih investitor nije poznat ili je nedostupan.

Prilikom podnošenja prijave za upis prava svojine na posebnim delovima objekta, lice koje nije investitor objekta, dela objekta odnosno posebnog dela objekta, dužno je da priloži isprave o osnovu sticanja prava na posebnom delu.

Po donošenju potvrde o ispunjenosti uslova za upis zgrade i upisa u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, stiču se uslovi za postupanje po prijavama vlasnika posebnih delova te zgrade.

Prijave za delove zgrade pretvorene u stanove

U slučaju da je predmet prijave posebni deo objekta u stambenoj zgradi, nastao od zajedničkih prostorija, kao dokaz o rešenim imovinskopravnim odnosima podnosilac prijave dostavlja ugovor sa stambenom zajednicom i saglasnost 51% vlasnika posebnih delova i elaborat geodetskih radova sa skicom posebnog dela.

Prijave objekata koji nisu vidljivi na snimcima

Za objekte koji iz tehničkih razloga (vegetacija, oblačnost и сл.) nisu vidljivi na satelitskim i drugim snimcima izrađenim za teritoriju Republike Srbije, a nisu upisani u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, podnosilac uz prijavu dostavlja i elaborat geodetskih radova.

Troškovi podnošenja prijave

Za troškove evidentiranja podnosilac prijave, odnosno lice u čiju korist se upisuje pravo svojine na objektu plaća naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, čija visina se utvrđuje na osnovu dostavljenog zoning plana jedinice lokalne samouprave.

Podnosilac prijave u čiju korist se upisuje pravo svojine na porodičnom stambenom objektu, odnosno posebnom delu objekta-stanu u stambenoj, odnosno stambeno-poslovnoj zgradi za koju investitor nije poznat ili nije dostupan, Agenciji se dostavlja dokaz o uplati naknade čija visina se određuje prema zonama, na sledeći način:

1) U gradu Beogradu:

• u ekstra zoni: 1.000 evra
• u prvoj zoni: 800 evra
• u drugoj i trećoj zoni: 300 evra
• u četvrtoj zoni: 200 evra
• u petoj zoni: 150 evra
• u šestoj i drugim zonama: 100 evra

2) U gradovima koji imaju preko 100.000 stanovnika:

• u ekstra i prvoj zoni: 500 evra
• u drugoj zoni: 250 evra
• u trećoj zoni: 150 evra
• u četvrtoj i drugim zonama: 100 evra

3) U gradovima i opštinama koje imaju između 50.000-100.000 stanovnika:

• u ekstra i prvoj zoni: 300 evra
• u drugoj zoni: 200 evra
• u trećoj i ostalim zonama: 100 evra

4) U opštinama koje imaju ispod 50.000 stanovnika i selima:

100 evra

– sve u dinarskoj protivvrednosti, po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan obračuna.

Za magacine, skladišne prostore, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone, površine do 500 m² ne plaća se naknada, dok se za ove objekte površine preko 500 m² plaća naknada u visini od 10 evra za svaki naredni m² za koji se uvećava površina objekta od navedene.

Oslobođeni su od plaćanja naknade:

• primaoci socijalne pomoći
• osobe sa invaliditetom
• borci
• samohrani roditelji
• porodice sa troje i više dece

Ako postoje prijave više lica za isti objekat

Ako više lica podnese prijavu za isti objekat, isti deo objekta ili ako postoji više konkurentskih prijava za istu nepokretnost, Agencija na osnovu dostupnih podataka i priloženih dokaza donosi potvrdu o ispunjenosti uslova za upis prava svojine ako na nesumnjiv način može da utvrdi lice koje je nosilac prava svojine.

Ako Agencija nema mogućnosti za utvrđivanje vlasnika, ona sve podnosioce prijava obaveštava da nisu ispunjeni uslovi za traženi upis po prijavi i upućuje podnosioce prijava da kao prethodno pitanje reše pravo svojine na objektu i/ili zemljištu pred nadležnim organom.

Po rešavanju prethodnog pitanja, a najkasnije u roku od pet godina od dana obaveštenja Agencije, nastavlja se postupak upisa prava svojine u skladu sa odredbama ovog zakona.

Za objekte izgrađene u drugoj zoni zaštite javnog dobra, objekte koji svojim manjim delom zauzimaju i deo površine zaštitnog pojasa javnog puta, objekte izgrađene u zoni zaštite visokonaponskih vodova, kao i za objekte sagrađene u zaštitnoj zoni vojnih kompleksa, vojnih objekata, vojnih postrojenja i vojnih skladišta Agencija upućuje zahtev upravljaču javnog dobra, odnosno nadležnom vojnom organu radi davanja saglasnosti za upis prava svojine na nepokretnosti. Upravljač odnosno ministarstvo nadležno za poslove odbrane dostavlja Agenciji izjašnjenje u roku od 30 dana. Ukoliko upravljač ne dostavi izjašnjenje u roku, smatra se da je saglasan.

Postupanje nadležnih organa po podnetoj prijavi

Kada Agencija utvrdi da su ispunjeni uslovi za upis prava svojine, izdaje potvrdu koja predstavlja ispravu podobnu za upis i dostavlja je Republičkom geodetskom zavodu putem e-šaltera.

Tom potvrdom se vrši upis obavezne zabeležbe da je pravo svojine na objektu upisano na osnovu ovog zakona i brišu ranije postojeće zabeležbe koje se odnose na do tada postojeći status objekta.

Kada je predmet prijave glavni objekat izgrađen na poljoprivrednom zemljištu potvrdom se obuhvataju i pomoćni odnosno ekonomski objekti istog vlasnika u funkciji glavnog objekta.

Republički geodetski zavod vrši upis prava svojine na osnovu potvrde Agencije prioritetno, bez obzira na redosled odlučivanja propisan zakonom kojim se uređuje postupak upisa u katastar nepokretnosti i bez saglasnosti lica koja su ranije podnela zahteve nadležnom organu Zavoda.

U slučaju da potvrda Agencije ima formalnih, odnosno tehničkih nedostataka, Zavod ne sprovodi potvrdu i o tome bez odlaganja obaveštava Agenciju.

Zavod ne sprovodi upravni postupak već vrši upis prava svojine i drugih stvarnih prava, deobu, upis zabeležbe, brisanje prava i zabeležbe i druge promene, na osnovu ovog i drugih posebnih zakona, bez naplate taksi i naknada.

Ukoliko Agencija utvrdi da objekat ispunjava uslove za upis prava svojine u korist Republike Srbije, obaveštava podnosioca prijave da nisu ispunjeni uslovi za upis prava svojine u njegovu korist.

Ukoliko Agencija u postupku utvrdi da nisu ispunjeni uslovi za upis prava svojine, o tome bez odlaganja obaveštava podnosioca prijave i nadležnog građevinskog inspektora elektronskim putem.

Pravna sredstva protiv utvrđenog i objavljenog skupa podataka za javno izlaganje

Podnosioci prijava i sva druga zainteresovana lica imaju pravo na izjavljivanje prigovora Agenciji na podatke utvrđene u prethodnom postupku od objavljivanja skupa podataka za javno izlaganje – sve u roku od 60 dana, a najkasnije u roku od 90 dana od momenta objavljivanja.

Pravna sredstva protiv potvrde Agencije kao osnova za upis prava

Protiv potvrde Agencije ne može se izjaviti žalba, niti se može pokrenuti upravni spor, ali se tužbom može pokrenuti postupak pred sudom opšte nadležnosti, prema mestu gde se nepokretnost nalazi.

Pravni efekat sprovedenog postupka

Po upisu prava svojine na objektu i zemljištu ispod objekta, u skladu sa odredbama ovog zakona, vlasnik objekta ima sva prava vlasnika objekta izgrađenog u skladu sa zakonom, osim ograničenja koja su propisana ovim zakonom.

Upisom prava svojine u skladu sa ovim zakonom ne dira se u prava trećih lica da ostvaruju pravo na svojinsku zaštitu i pravo na naknadu štete, niti se utiče na postupke koji se vode u skladu sa odredbama Krivičnog zakonika u vezi sa izvršenjem krivičnog dela bespravne gradnje.

Koji objekti ne mogu biti legalizovani i upisani u katastar?

• Objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini koje je planskim dokumentom važećim na dan stupanja na snagu ovog zakona planirano za uređenje ili izgradnju objekata javne namene u obaveznoj javnoj svojini ili izgrađeni na zemljištu koje je u javnoj svojini koje je površina javne namene u obaveznoj javnoj svojini
• Objekti izgrađeni u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra i zoni zaštite kulturnog dobra od velikog značaja i kulturnog dobra od izuzetnog značaja, u drugoj zoni zaštite prirodnog dobra izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini
• Objekti upisani u Listu svetske kulturne baštine ili izgrađeni na samom kulturnom dobru, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta, kao i u pojasu eksproprijacije državnog puta IA – autoputevi i IM reda – brze saobraćajnice

Na svim takvim objektima upisuje se pravo svojine u korist Republike Srbije.

Postupak sa objektima izgrađenim na parcelama u svojini drugih lica

Ako je objekat, za koji je podneta prijava za upis, izgrađen na zemljištu u isključivoj privatnoj svojini drugog pravnog ili fizičkog lica, koje nije i vlasnik objekta, a podnosilac prijave nije dostavio podobne dokaze o pravu svojine na zemljištu, Agencija obaveštava podnosioca prijave da nisu ispunjeni uslovi za upis objekta, dela objekta ili posebnog dela objekta i upućuje ga da kao prethodno pitanje utvrdi pravo svojine na zemljištu pred nadležnim organom, u roku od pet godina, od dana dobijanja obaveštenja od Agencije.

U slučaju neuspeha u sporu vlasnika objekta, vlasnik zemljišta ima pravo da traži uklanjanje objekta.

Izuzetno, ako je u trenutku izgradnje objekta postojao pravni osnov na zemljištu na kome je objekat izgrađen, a koji je posle izgradnje objekta prestao da postoji, Agencija izdaje potvrdu o ispunjenosti uslova za upis prava svojine na objektu u korist podnosioca prijave, koji uz prijavu dostavi i dokaze da se prijava odnosi isključivo na stambeni objekat koji najmanje 20 godina služi za stanovanje podnosioca prijave, da je za objekat plaćen porez u kontinuitetu minimum 10 godina, da nije doneto rešenje o uklanjanju objekta u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje planiranje i izgradnja, kao i da podnosilac prijave u vlasništvu nema drugu nepokretnost koja mu služi za stanovanje, sa zabeležbom obaveze vlasnika objekta da u roku od pet godina reši imovinsko-pravne odnose na zemljištu.

Ako je zemljište u svojini društvenih preduzeća u stečaju, a podnosilac prijave je priložio akt nadležnog organa ili drugu ispravu o sticanju prava na zemljištu, koja nije podobna za upis prava svojine u katastru nepokretnosti, Agencija izdaje potvrdu o ispunjenosti uslova za upis prava svojine na objektu, sa zabeležbom obaveze vlasnika objekta da u roku od pet godina upiše pravo svojine na zemljištu.

Ako je zemljište u javnoj svojini, a na njemu postoji upisano pravo korišćenja fizičkog ili pravnog lica (osim slučajeva za koje je zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja izuzeta mogućnost pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine), takvo lice se, u smislu odredaba ovog zakona izjednačava sa vlasnikom.

Posledice nepodnošenja prijave u zakonskom roku

Ako je investitor nepoznat ili nije dostupan, kao i u slučaju da je pravno lice prestalo da postoji i nema pravne sledbenike, a izgradio je objekat ili više objekata sa više posebnih delova, od kojih neki nisu prometovani, na neprometovanim posebnim delovima upisuje se Republika Srbija na osnovu potvrde Agencije.

Za objekte za koje nije podneta prijava, a koji su u skladu sa odredbama ovog zakona predmet upisa prava svojine u korist Republike Srbije, Agencija dostavlja Zavodu spisak objekata radi upisa predbeležbe prava svojine. Za te objekte, Agencija obaveštava Republičku direkciju za imovinu Republike Srbije i nadležnog građevinskog inspektora koji donosi rešenje o uklanjanju objekta. Vlada Srbije može doneti odluku o preuzimanju tih objekata.

Formiranje posebne katastarske parcele

Kada Agencija utvrdi da su pored uslova za upis prava svojine na objektu ispunjeni i uslovi za formiranje katastarske parcele ispod objekta, u potvrdi koju dostavlja Zavodu, ne navodi se površina zemljišta ispod objekta, već to radi i upis novoformiranih parcela vrši Zavod.

Kada je katastarska parcela u susvojini ili zajedničkoj svojini više lica od kojih je samo jedan vlasnik objekta, pravo svojine na objektu upisuje se u korist lica čiji je objekat, na osnovu potvrde Agencije, dok se na katastarskoj parceli ne vrše promene.

Za objekte koji se nalaze na dve ili više katastarskih parcela primenjuju se pravila koja se odnose na upis prava svojine na objektu, koja važe za parcelu na kojoj se nalazi najveći deo objekta i ne formira se posebna katastarska parcela pod objektom.

Na katastarskoj parceli koja je formirana od zemljišta ispod objekta, upisuje se pravo svojine u korist vlasnika objekta, dok se na katastarskoj parceli formiranoj od zemljišta na kome se ne nalazi objekat, koji je predmet upisa po ovom zakonu, ne menja prethodni upis prava svojine.

Vlasnik objekta i katastarske parcele formirane od zemljišta ispod objekta ima pravo prolaza preko katastarske parcele formirane od zemljišta na kome se ne nalazi objekat koji je predmet upisa po ovom zakonu, radi pristupa objektu u granicama dosadašnjeg faktičkog korišćenja te katastarske parcele i na način koji u najmanjoj meri ograničava pravo vlasnika poslužnog dobra. Pravo službenosti ustanovljava se bez naknade i prestaje po utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta.

Vlasnik objekta koji je pravo svojine na zemljištu ispod objekta stekao na osnovu ovog zakona, ima obavezu formiranja katastarske parcele za redovnu upotrebu objekta, osim u slučaju kada je objekat izgrađen na poljoprivrednom, odnosno šumskom zemljištu, u roku od pet godina od dana upisa prava svojine na objektu i zemljištu, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje planiranje i izgradnja.

Ako je objekat izgrađen na katastarskoj parceli koja je u isključivoj svojini podnosioca prijave, ne formira se katastarska parcela ispod objekta.

Šta se dešava sa ranije započetim postupcima legalizacije?

Svi ranije započeti postupci legalizacije odnosno ozakonjenja se obustavljaju po zakonu bez donošenja posebnog pojedinačnog rešenja.