Upis u katastar nepokretnosti
Šta je katastar nepokretnosti?
Katastar nepokretnosti u Republici Srbiji predstavlja javnu evidenciju o zemljištu, objektima i pravima na nepokretnosti. Njime upravlja Republički geodetski zavod (RGZ), a u praksi se često jednostavno naziva katastar.
Postupak upisa u katastar nepokretnosti
Postupak upisa u katastar je upravni postupak i obuhvata četiri vrste upisa:
1. Upis nepokretnosti
Evidentira se zemljište, kuće, stanovi i poslovni prostori u evidenciji katastra nepokretnosti.
2. Upis prava
U katastar se unosi pravo svojine, pravo dugoročnog zakupa, pravo službenosti i druga stvarna prava.
Napomena: Sticanje prava svojine na nepokretnosti po pravnom poslu je moguće tek kada se sprovede upis u katastar nepokretnosti! Naime, prema Zakonu o osnovama svojinskopravnim odnosa (ZOSPO) pored zaključenja npr. ugovora potrebno je da pravni posao bude sproveden (upisan) u katastar nepokretnosti, a kako bi se izvršio prenos prava svojine na nepokretnosti!
3. Predbeležba
Predbeležbom se privremeno obezbeđuje pravo koje će postati konačno kada se ispune svi zakonski uslovi.
4. Zabeležba
Zabeležbom se evidentiraju određene pravne relevantne okolnosti i činjenice, kao što su npr. zabrana otuđenja i opterećenja, sudski spor ili izvršni postupak.
Digitalizacija postupka upisa (Zakon iz 2023. godine)
Izmenama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture iz 2023. godine uvedena je gotovo potpuna digitalizacija.
Građani više ne mogu* samostalno podnositi zahteve za upis, već to rade:
a) Obveznici dostave
Sudovi, javni beležnici i upravni organi imaju zakonsku obavezu da po službenoj dužnosti dostavljaju isprave Republičkom geodetskom zavodu.
b) Profesionalni korisnici
Advokati i ovlašćene geodetske organizacije su profesionalni korisnici koji putem e-šaltera RGZ-a podnose zahteve. Oni zastupaju građane u situacijama kada obveznici dostave nisu izvršili obavezu dostave, zatim kada je reč o starijim ugovorima zaključenim pre uvođenja Javnih beležnika, podnose zahteve za ispravke greške, zahteve za upis ili brisanje zabeležbe, zahteve za upis nepokretnosti, zahteve za konverziju i sl.
Podnošenje zahteva – e-šalter katastra nepokretnosti
Zahtev za upis (kao i pretežni deo drugih zahteva) u katastar podnosi se isključivo elektronski preko e-šaltera Republičkog geodetskog zavoda.
Po prijemu, zahtev se evidentira na predmetnoj nepokretnosti, a prioritet rešavanja određuje se po redosledu podnošenja.
Ukoliko postoji više zahteva za istu nepokretnost, katastar uvek prvo odlučuje o zahtevu koji je ranije podnet.
Zašto je upis u katastar važan?
Sticanje prava svojine
Za sticanje svojine na nepokretnosti po pravnom poslu, pored zaključenja ugovora, neophodan je i upis u katastar.
Pravna sigurnost
Katastar nepokretnosti pruža pravnu sigurnost svim učesnicima u prometu jer važi načelo pouzdanja – treća lica mogu se pouzdati u podatke upisane u evidenciji.
Preduslov za upis prava ili promet nepokretnosti
Bez izvršenog upisa nepokretnosti, prava ili brisanja zabeležbi, često nije moguće dalje prodati ili opteretiti nepokretnost. Tako da postupak pred katastrom faktički predstavlja preduslov za otuđenje ili opterećenje nepokretnosti.
Česti problemi u praksi
- Pravo korišćenja – Pravo korišćenja je relikt iz socijalističkog sistema koji je podrazumevao ograničenja privatne svojine. Zakonom o planiranju i izgradnji uvedena je pretpostavka da se ovo pravo pretvara u pravo privatne svojine bez naknade kada je reč o fizičkim licima (za pravna lica važe posebni uslovi). Ipak, u praksi je potrebno podneti poseban zahtev radi konverzije prava korišćenja u pravo svojine.
- Neupisani objekti ili posebni delovi – Takođe, česta pojava u praksi je i okolnost da postojeći objekat uopšte nije evidentiran u katastru nepokretnosti. Evidentiranje objekta može često biti preduslov za promet objekta ili upisa prava odnosno zabeležbe na istom.
- Greške u ličnim podacima – Greške u ličnim podacima vrlo često mogu predstavljati problem prilikom prometa ili opterećenja nepokretnosti.
- Stari ugovori – Veliki broj građana ugovore koje su overili pred sudovima u Republici Srbiji nisu dostavili nadležnom zemljišnoknjižnom organu. Ova pojava u praksi često izaziva značajne probleme, jer nekadašnje zemljišne knjige, a sadašnji katastar nepokretnosti, zbog takvog propusta nisu izvršili upis promene prava po ugovoru. Zbog toga se u evidenciji nepokretnosti i dalje često vode raniji vlasnici ili pak njihovi pravni sledbenici.
Pravna zaštita i odlučivanje RGZ-a
Kada se podnese zahtev, RGZ donosi rešenje i dostavlja ga podnosiocu i svim zainteresovanim licima. Katastar dostavu Rešenja može izvršiti putem eUprave, ako građanin ima registrovani nalog pred ovim elektronskim portalom. Protiv odluke se može izjaviti žalba, a protiv konačne odluke drugostepenog organa dozvoljeno je voditi upravni spor pred Upravnim sudom. Ako se sve stranke odreknu prava na žalbu, rešenje odmah postaje pravnosnažno.
Troškovi i advokatska tarifa
Naknada za podnošenje zahteva za upis u katastar preko advokata kao profesionalnog korisnika iznosi 27.500 dinara po advokatskoj tarifi, a iznos može varirati ukoliko se istovremeno podnosi više zahteva. Pored ove naknade katastar naplaćuje Republičku administrativnu taksu. Troškovi ovog postupka mogu obuhvatiti i naknade za angažovanje sudskih veštaka ili geometara u slučajevima identifikacije i upisa nepokretnosti.
Zaključak
Upis u katastar nepokretnosti je ključan za sticanje prava svojine i pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti. Digitalizacija postupka iz 2023. godine ubrzala je proces, ali je zadržala obavezu da se zahtevi podnose preko profesionalnih korisnika ili obveznika dostave.
Pravovremen i uredan upis štiti vlasnika i omogućava nesmetan dalji promet nepokretnosti.
*Postoji manji broj zahteva koji građani mogu podnete u pisanoj (papirnoj formi), npr. zahtevi za izdavanje uverenja i sl.
Naslovna slika je ilustrativnog karaktera, generisana putem: https://leonardo.ai/
